太疯狂了！珺牛策略
真是利润越薄，高管越肥。
贝壳CEO彭永东最近有点烦，其前脚刚捐出4.4亿元股票，后脚就因“天价年薪”被推上舆论风口浪尖。一边是“慷慨解囊”的公益人设，另一边却是他7.13亿元年薪的刺眼数字，当房地产深陷寒冬，房企爆雷、裁员降薪成为常态时，贝壳高管的薪酬却逆势暴涨。
图源：21世纪报道
这是什么概念？其2023年7.13亿年薪，已相当于一个经纪人8600年收入总和。
更魔幻的是，在贝壳2024年净利润暴跌30.8%至40.78亿的背景下，他仍能“逆势”狂揽4亿年薪，且还是在三年内从847.8万飙升至7.13亿的情况下，涨幅近84倍。联合创始人单一刚的薪酬也达到5.29亿，而同期普通经纪人（房产中介）年均收入仅约8.34万元。
图源：企查查
目前，国际房地产中介RE/MAX高管薪酬仅占净利润3%-5%，而贝壳这一比例高达29.6%，这意味着每赚100元，近30元流入了高管口袋。
01
捐赠时间颇为巧妙
此次捐赠，正值贝壳2024年报发布的关键节点。
彭永东的突发善举，看似突如其来，实则与贝壳年报披露的高管薪酬数据，形成微妙呼应。就在年报披露前一周，全网因他三年累计15.88亿薪酬，掀起滔天争议。
年报显示，贝壳平台50万经纪人年均收入仅8万元，与高管团队动辄数亿的残酷对比，让“高管吃肉、员工喝汤”的愤怒情绪在小红书、抖音等平台疯狂发酵。
此时甩出捐赠计划，既能用慈善光环转移公众对“天价薪酬”的注意力，又能将争议焦点从负面扭转为“责任”。
2021年左晖去世后，彭永东和单一刚通过股权激励，实现财富跃迁。2022年港股上市前，两人获得无业绩要求的限制性股票，价值分别达21.55亿港元和16.2亿港元。这些股票5年解禁，按“直线摊销法”计入薪酬科目，形成巨额账面数字，硬生生将股权激励包装成“天价年薪”。
这种会计处理虽符合规则珺牛策略，却与公众对“年薪”的传统认知产生鸿沟，让公众误以为高管拿的是“现金年薪”。实际上，彭永东2023 年实际现金收入仅1176万元，远低于账面数字。
争议爆发后，捐赠成为缓解舆论压力的突破口。
然而，捐赠的实际效果与动机仍存疑。4.4亿元平摊到50万经纪人，人均仅880元，不足一线城市半月房租。用于毕业生租房帮扶的资金按每人每年5000元计算，仅能覆盖4.4万人，不足全国应届毕业生的0.5%。
更值得关注的是，尽管彭永东捐出900万股A类普通股，但仅占他总持股的4.94%。其持有的1.82亿股B类超级投票权股份，纹丝未动，仍让他牢牢掌控贝壳22.1%的绝对话语权。相当于用零钱做慈善，却保住了金库钥匙。
毕竟，在当下没有什么比“既保住天价薪酬，又戴上慈善光环”更符合资本逻辑的选择了。
或许，真正的破局之道，不在于捐赠金额的多少，而在于能否重构更合理的抽佣机制。月薪6000元的经纪人，真正需要的是提高佣金分成，而非虚无缥缈的“健康福利”。若将4.4亿用于降低平台抽成，每人年收入能增加近千元。
02
房产界的美团
贝壳，崛起于房地产行业的黄金时代。
2001年链家在北京创立时，正值中国商品房市场起步阶段，左晖凭借“签三方约、不吃差价”的创新模式，打破行业潜规则，通过直营模式快速扩张。
真正推动质变的，是2014年推出的ACN经纪人合作网络。这套将二手房交易拆解为10个环节、允许跨品牌分佣的协作机制，一度打破传统中介之间的零和博弈。说白了就是，以前中介都是单打独斗，现在变成团队作战，有人负责找房，有人负责带人看，成交后按功劳分钱。
通过配合投入数亿元研发的“楼盘字典”数据库和VR看房技术，将带看效率提升400%，从户型朝向到周边配套，433个维度的数据全给扒出来了。
这种技术碾压，直接推动其二手房交易额在2024年突破2.24万亿元，形成覆盖4.9万家门店、44.5万经纪人的线下网络。贝壳就像房产界的美团，把中介行业从路边摊，整成了连锁加盟门店。
这种“线上线下”融合的模式，使其在2020年赴美上市首日市值即突破422亿美元
随着“房住不炒”政策深化，贝壳早已将触角越过中介边界。
2024年斥资25亿在西安、成都、上海等一二线城市拿地，试水开发业务，规模堪比中小房企。尽管声称“不做开发商”，但其自主操盘项目已悄然启动。
其贝壳家装业务，全年实现收入148亿元，同比增长36.1%，甚至通过“焕新购”模式，将租售装修串联成闭环，试图将消费者的居住需求，都锁进自己的生态池。
中介巨头向产业链上游渗透，既是风险分散，更是利润赚取的升级。
03
无处不在的抽佣
贝壳的商业版图，并非只有光鲜亮丽的一面。
其平台佣金率，一直处于较高水平。从二手房交易到新房代理，从房屋租赁到家装服务，几乎每个环节，都被设计成流量变现的切口。
在二手房交易领域，贝壳通过经纪人合作网络，构建了一套精密的分佣系统。这套系统将房源录入、钥匙持有、带看、成交等环节拆分为不同角色，经纪人根据贡献度分配佣金。
例如，一套成交价500万元的二手房，贝壳收取2.5%的佣金，其中录入房源的经纪人分得 20%，带看经纪人分得30%，成交经纪人分得40%，剩余10%作为平台服务费，最终到手后还需扣除门店管理费，实际月收入常不足7000元。
贝壳掌握全国50%二手房交易量，一线城市市占率超40%。二手房双向抽佣3%，新房佣金率高达4%-10%，而成本最终由买卖双方承担，如上海一套480万元的房产，贝壳轻松抽取21万元服务费，超过契税和个人所得税的总和。
此外，凭借海量房源和流量，贝壳对开发商的话语权，更是碾压式提升，开发商想要获得贝壳流量倾斜，必须接受“优先支付佣金”快佣”条款，才能进入主推名单。房子还没盖呢，中介带客户看周边二手房时，就开始推销。最终，等真开盘了，多数客户早被自家中介提前锁定了，后面房贷、装修一条龙全在自家体系里转。
这种“雁过拔毛”的设计，使得跨店成交率高达80%，让贝壳2024年平台抽佣比例攀升至18%，单年从交易中抽走189亿元。更隐蔽的是，当购房者通过贝壳办理贷款时，年化率中普遍隐藏着的高出市场的服务费，选择被窝家装时，装修款又被抽取12%的导流费。
有时候，深夜浏览过租房信息，次日便会收到经纪人的房源推送。对消费者而言，其捆绑销售、隐藏贷款服务费等行为引发大量投诉，黑猫投诉平台相关投诉超3000条。
前些年，58同城创始人姚劲波，在阿里巴巴因“二选一”垄断被罚182亿元的舆论风口上，公开举报贝壳找房存在“强制二选一”行为后，虽未被罚，但其承诺“杜绝不正当竞争”后，仍被曝在部分城市通过算法，优先推荐高价房源、联合开发商抬高渠道佣金。
“做难而正确的事”，曾是左晖留给贝壳的遗产。而今，这句话更值得我们反思。
2024年，贝壳净利润40.78亿，彭永东一人年薪占比17.5%。相比之下，龙湖董事长年薪仅其7%，郁亮甚至自愿放弃奖金。若真有心改善行业生态珺牛策略，为何不从根本上调整薪酬结构、降低抽佣比例？
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